Regular Airbnb no es atacar al turismo: es defender el acceso a la vivienda

El debate alrededor del proyecto de decreto que busca actualizar el Registro Nacional de Turismo (RNT) y regular de manera más estricta la vivienda turística plantea una discusión que en Colombia se ha obviado en el pasado reciente: ¿cómo armonizar el crecimiento del turismo con el derecho a la vivienda en las ciudades? En particular, el foco sobre plataformas como Airbnb ha generado reacciones encontradas, que oscilan entre quienes las presentan como motores de desarrollo económico y quienes alertan sobre sus efectos perversos sobre el acceso a la vivienda y la vida urbana.

Por: Angélica Camargo Sierra. Profesora investigadora de la Facultad de Administración de Empresas Turísticas y Hoteleras de la Universidad Externado de Colombia.

Alex Smith Araque. Investigador independiente.

Si bien el auge de plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb se impulsó por la innovación tecnológica y una demanda de experiencias de viaje más auténticas, su éxito rotundo se cimentó en las brechas económicas existentes. Los altos precios y la rigidez de la oferta hotelera crearon un nicho de mercado para alojamientos más asequibles y flexibles. Paralelamente, la creciente financiarización de la vivienda transformó inmuebles en activos de inversión, incentivando a propietarios a buscar rentabilidades más altas a través del alquiler turístico de corto plazo en lugar del alquiler residencial tradicional. Esta dinámica ha tensionado el mercado de vivienda y ha puesto en el centro del debate regulatorio la necesidad de equilibrar la actividad turística con el derecho a la vivienda y la equidad en el sector.

Reconocer que Airbnb genera beneficios (ingresos para algunos hogares, diversificación de la oferta turística, atracción de visitantes) no implica negar que también produce impactos estructurales negativos. El problema no es la existencia del arrendamiento turístico en sí, sino su escala, su grado de profesionalización y la ausencia de regulaciones efectivas que eviten que la vivienda se convierta prioritariamente en un activo financiero orientado al turismo y se profundice el ya serio problema de accesibilidad a la vivienda. En el caso de Bogotá, la Secretaría Distrital de Planeación encuentra que en el año 2021 la vivienda es el la que más participa en el gasto total del hogar en todas las agrupaciones territoriales con porcentajes cercanos al 42%.[1]

Airbnb y el mercado de vivienda: evidencia desde Bogotá

En Colombia, este debate ya no puede darse en abstracto. El caso de Bogotá aporta evidencia empírica clara: el crecimiento del arrendamiento turístico a través de plataformas digitales tiene efectos directos sobre los precios de la vivienda residencial. Nuestros resultados muestran que un aumento del 100% en los ingresos anuales de Airbnb se asocia con un incremento cercano al 6% en los precios de venta y arrendamiento. En barrios con alta concentración de anuncios, el arrendamiento turístico puede incluso duplicar el valor del alquiler residencial, elevando los precios hasta en un 26 %. (Araque y Camargo, 2025)

Estos resultados no son excepcionales ni locales, de hecho, en ciudades como Medellín la situación es seguramente peor. Coinciden, además, con una amplia literatura internacional que documenta cómo Airbnb intensifica la competencia por la localización urbana, reduce la oferta de alquiler de largo plazo y amplía las brechas de renta entre usos turísticos y residenciales. En otras palabras, el turismo entra a competir con la función habitacional de la ciudad, y cuando no existen límites claros, suele imponerse el uso más rentable.

El mito del “anfitrión familiar” y la expansión de los multiagentes

Uno de los argumentos más repetidos contra el decreto es que no se le puede exigir lo mismo a una familia que arrienda una habitación o un apartamento ocasionalmente que a un hotel. El argumento es parcialmente cierto, pero profundamente incompleto. La evidencia internacional muestra que el mercado de Airbnb ya no está dominado mayoritariamente por anfitriones ocasionales, sino por actores profesionalizados que gestionan múltiples anuncios.

Estudios como los de Gil (2021) en Valencia o Gil y Serquera (2018) en Madrid evidencian que un porcentaje reducido de anfitriones concentra una proporción muy alta de los ingresos de la plataforma. En Valencia, por ejemplo, el 10% de los anfitriones llega a captar más del 50% de los ingresos generados por Airbnb. Este patrón también se ha identificado en ciudades latinoamericanas como Buenos Aires, donde operan intermediarios y gestores profesionales que convierten el alquiler turístico en una estrategia sistemática de extracción de renta (Lerena, 2022).

En Colombia aún no contamos con estudios que cuantifiquen con precisión la magnitud de los multiagentes, pero la dinámica es visible: inmobiliarias y empresas de administración ofrecen “blindar” a los propietarios frente a la regulación, asumiendo la gestión integral de múltiples inmuebles. Paradójicamente, una regulación que no distinga entre tipos de anfitriones puede terminar fortaleciendo a estos actores, pues son quienes tienen la capacidad administrativa y financiera para cumplir los requisitos, a diferencia de los hogares.

Qué nos enseñan las regulaciones internacionales

A nivel global, muchas ciudades han experimentado con diferentes enfoques regulatorios para gestionar los efectos de los alquileres a corto plazo. En Barcelona, Ámsterdam y Nueva York, por ejemplo, se han implementado regulaciones que limitan la profesionalización de Airbnb, restringiendo el número de propiedades que un mismo anfitrión puede alquilar y estableciendo limitaciones en los días de alquiler por año (Gil y Sequera, 2018).

La experiencia de ciudades como Ámsterdam, que introdujo regulaciones estrictas sobre zonificación y límites de días de alquiler, ha mostrado resultados prometedores al mitigar los impactos negativos sobre la accesibilidad a la vivienda. El estudio de Bei y Celata (2023) que evaluó el impacto de las regulaciones en 16 ciudades europeas, concluye que en general las regulaciones adecuadas logran reducir el número de anuncios de viviendas completas y el número de anfitriones profesionales con múltiples anuncios. Concluyen que las regulaciones más efectivas son aquellas que combinan límites temporales, restricciones a anfitriones múltiples, medidas tributarias y que logran la articulación y colaboración de las plataformas.

De manera similar, la implementación de un sistema de registro para los anfitriones y un marco integral para el intercambio de datos con plataformas como Airbnb, tal como se propone en el decreto de Colombia, podría ayudar a las autoridades a monitorear mejor el cumplimiento y evitar abusos.

El proyecto de decreto colombiano avanza en aspectos importantes: fortalece el RNT, mejora la trazabilidad de los prestadores y obliga a las plataformas a inscribirse y suministrar información. Sin embargo, a la luz de la evidencia internacional, esto no es suficiente si no se acompaña de medidas que incidan directamente en la estructura del mercado.

Regular Airbnb no es una cruzada contra el turismo ni contra la economía colaborativa. Es una herramienta para reorientar el mercado, limitar la profesionalización excesiva y proteger el acceso a la vivienda. La pregunta no es si regular o no, sino cómo regular y con qué objetivos.

En un contexto de crisis habitacional creciente, como el que viven Bogotá y otras ciudades colombianas, el principio debería ser claro: el turismo no puede competir sin límites con el derecho a habitar la ciudad. El proyecto de decreto es un paso necesario, pero debe entenderse como parte de una política más amplia que reconozca que la vivienda no es solo un activo económico, sino un derecho y bien fundamental para la reproducción social.

Referencias

Araque, A. y Camargo, A. (2025). Efectos de las plataformas de arrendamiento turístico en el mercado inmobiliario residencial de Bogotá. Papers, 110(4), e3394. https://doi.org/10.5565/rev/papers.3394

Bei, G., & Celata, F. (2023). Challenges and effects of short-term rentals regulation: A counterfactual assessment of European cities. Annals of Tourism Research, 101, 103605.

Gil, J. (2021). Turistificación, rentas inmobiliarias y acumulación de capital a través

de Airbnb: El caso de Valencia. Cuadernos Geográficos, 60(1), 95-117.

Gil, J., & Sequera, J. (2018). Expansión de la ciudad turística y nuevas resistencias. El caso de Airbnb en Madrid. EMPIRIA. Revista de Metodología de las Ciencias Sociales, (41), 15-32.

Lerena, N. (2022). Tendencias de mercantilización de la vivienda en América Latina: El submercado de alquileres temporarios a través de plataformas digitales. Airbnb en Ciudad de Buenos Aires. Geograficando, 18(2).

[1] www.sdp.gov.co/sites/default/files/capacidad_de_pago_2021.pdf